Ba dự án luật: Đất đai (sửa đổi), Kinh doanh bất động sản (BĐS - sửa đổi) và Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội (QH) khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6 đang diễn ra. Nhiều ý kiến kỳ vọng đây sẽ là động lực quan trọng để "phá băng" thị trường BĐS thời gian tới.
Tháo gỡ rào cản, tạo lập hành lang pháp lý
Đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) kỳ vọng sẽ giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong nội tại chính sách, pháp luật đất đai và giữa chính sách, pháp luật đất đai với pháp luật khác có liên quan; từ đó sẽ tạo động lực quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội.
Luật sư Ứng cho biết thực tế có nhiều tranh chấp, khiếu kiện xuất phát từ giá đất, trong đó có việc xác định giá đất chưa bảo đảm quyền lợi các bên. Một trong những mục tiêu khi sửa Luật Đất đai là định giá đất sát thị trường. Do đó, dự thảo luật đã đưa ra các phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. "Hy vọng những quy định về xác định giá đất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ giải quyết được các vướng mắc phát sinh trên thực tế" - luật sư Ứng bày tỏ.
Đồng quan điểm, đại biểu (ĐB) QH Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, cho biết một trong những điểm mới quan trọng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là việc thay đổi công cụ pháp lý cho việc định giá đối với đất đai. Trước đây, việc định giá đất căn cứ trên khung giá của nhà nước và được xác lập theo nguyên tắc hành chính. Dự thảo đã đưa ra một phương án mới là không quy định khung giá đất và quyết định bằng bảng giá, bảo đảm tuân thủ theo nguyên tắc thị trường.
"Khi chúng ta bảo đảm xác định được bảng giá đất sát với giá thị trường thì sẽ bảo đảm khắc phục được những tồn tại hiện nay trong việc xác định giá đất và sẽ bảo đảm hài hòa quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Đây cũng là căn cứ rất quan trọng cho giao dịch của người dân, doanh nghiệp trên cơ sở tham khảo mức giá của nhà nước theo quy định" - ông Lộc nhận định.
Thị trường địa ốc được kỳ vọng sẽ khởi sắc nếu 3 dự án luật: Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi), Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua Ảnh: TẤN THẠNH
Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng pháp lý đang là rào cản lớn khi các quy định về đất đai, BĐS, xây dựng chồng chéo ở nhiều luật, nghị định và các văn bản hướng dẫn khác nhau. Đây là điểm nghẽn đã được nhận diện và kỳ vọng sẽ được tháo gỡ tại 3 luật sửa đổi nêu trên. Ông Lực cho rằng cần rà soát sửa đổi các quy định để bảo đảm đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan; giải quyết các vấn đề về phương pháp xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cũng đồng quan điểm khi cho rằng các dự luật trên, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi), sẽ tháo gỡ các chồng chéo trong quản lý đất đai, từ đó khơi thông nguồn lực, tạo điều kiện cho nhà đầu tư với một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch, góp phần ổn định thị trường BĐS. "Mong rằng các quy định mới khi được ban hành sẽ "hồi sinh"các dự án BĐS đang gặp khó khăn, thậm chí "án binh bất động" do vướng mắc về pháp lý" - ông Đính nói.
Cơ chế đột phá huy động tối đa nguồn lực
ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS, cho rằng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chính phủ trình QH đã đề xuất cơ chế đột phá nhằm huy động tối đa nguồn lực cho các dự án đầu tư. Trong đó, một vấn đề nổi cộm liên quan đến huy động nguồn lực đất đai thời gian qua là cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.
Theo ông Đỉnh, tại các bản dự thảo luật trước đây đều theo phương án: Nhà đầu tư phải đang có hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần thì mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Phương án này thu hẹp các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại so với luật hiện hành. Đó là Luật số 03/2022/QH15, quy định nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác, vốn được coi là quá hẹp, gây tắc nghẽn cho khoảng 300 dự án nhà ở trong cả nước (nhà đầu tư đã "gom đất" nhưng không triển khai được vì không có đất ở).