1. Sốt Đất Lan Rộng Đầu Năm
Thời điểm cuối năm 2021, Chính phủ thúc đẩy đầu tư công, hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm tại các địa phương được phê duyệt và đẩy mạnh đầu tư. Cùng với mức lãi suất hấp dẫn, đây cũng là lý do khiến các đợt sốt đất âm ỉ cuối năm 2021 dần lan rộng vào đầu năm 2022. Các đợt sốt đất thời điểm đầu năm diễn ra tại nhiều địa phương trên khắp cả nước, từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng, Quảng Bình, Quảng Trị, Khánh Hòa đến Thanh Hóa, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh...
Sốt đất cuối 2021 đầu năm 2022 chủ yếu liên quan thông tin quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn rẻ
Tuy nhiên, ở mỗi địa phương, sốt đất chỉ diễn ra cục bộ tại những địa bàn có thông tin về quy hoạch hạ tầng. Các đợt sốt đất cũng diễn ra chóng vánh trong thời gian ngắn trước sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương. Theo báo cáo thị trường quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm đất nền trong quý đã giảm khoảng 13% so với đỉnh quý 2/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và đang trong quá trình hoàn thiện một chu kỳ. Từ cuối quý 2 đến hết năm, thị trường đất nền hạ nhiệt và rơi vào trầm lắng trước nhiều biến cố của thị trường liên quan chính sách tín dụng, tăng lãi suất, vấn đề trái phiếu...
2. Giá Chung Cư Tăng Mạnh Tại Hà Nội Và TP.HCM
Cùng với sốt đất, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng từ năm 2021 kéo dài sang nửa đầu năm 2022 do nguồn cung khan hiếm, và không loại trừ nhu cầu mua tăng cao do lãi suất thấp, tâm lý sở hữu nhà, không gian sống ổn định sau biến cố dịch bệnh.
Giá chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tăng mạnh trong 2 năm dịch bệnh, kéo dài sang nửa đầu năm 2022. Ảnh minh họa
Theo báo cáo thị trường 5 tháng đầu năm của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng trung bình đạt khoảng 8% so với năm 2021, đây là mức tăng cao hơn khá nhiều so với thời điểm 2-3 năm trước dịch Covid-19 (trung bình khoảng 5%). Các dự án sơ cấp trên thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay với giá thiết lập mặt bằng mới cao hơn 10-20% so với những dự án cùng khu vực ra mắt trước đó.
Tại TP.HCM, dù giá chung cư đã tăng liên tiếp nhiều năm trước nhưng vẫn tăng thêm 3-5%, đặc biệt ở các dự án sơ cấp. Loại hình căn hộ bình dân, giá dưới 30 triệu/m2 gần như biến mất trên thị trường sơ cấp. Giá các dự án chào bán mới thiết lập mặt bằng giá từ 35-38 triệu/m2 trở lên. Trong khi đó, nguồn cung dự án chung cư vô cùng hạn chế do ách tắc pháp lý, chi phí đầu vào tăng cao... càng duy trì xu hướng tăng giá.
3. Thị Trường Cho Thuê Hồi Phục Mạnh Mẽ
Dịch Covid-19 bị đẩy lùi, giữa tháng 3 Việt Nam Chính thức mở cửa trở lại các đường bay quốc tế, vận chuyển hàng hóa. Nhịp sống dần quay trở lại khiến nhu cầu thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, văn phòng công ty bật tăng mạnh mẽ.
Bất động sản cho thuê phục hồi mạnh trong năm 2022 sau thời gian dài lao đao vì Covid-19
Theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, trong 5 tháng đầu năm 2022, lượt tìm kiếm bất động sản cho thuê tăng 14% so với cùng kỳ 2021. Sự hồi phục thể hiện rõ nhất ở hai thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội. Tại TP.HCM, lượt tìm kiếm văn phòng cho thuê tăng 112%; nhà mặt phố tăng 67% so với cùng kỳ 2021. Tương tự, tại Hà Nội, lượt tìm kiếm nhà mặt phố cho thuê tăng 97%; văn phòng cho thuê tăng 89%; nhà trọ, cửa hàng cho thuê tăng 6-15% so với cùng kỳ 2021.
Đến thời điểm hiện tại, bất động sản cho thuê vẫn là điểm sáng của thị trường 2022 với nhu cầu, giá thuê đều hồi phục mạnh, bù đắp thời gian dài giảm sút do dịch bệnh.
4. Bỏ Cọc Đấu Giá Đất, Vấn Đề Trái Phiếu Doanh Nghiệp Bất Động Sản
Khoảng giữa tháng 1/2022, thị trường bất động sản xôn xao khi lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh gửi tâm thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua lô đất trúng đấu giá tại Thủ Thiêm trị giá 24.500 tỷ đồng.
4 lô đất Thủ Thiêm doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá
Không chỉ Tân Hoàng Minh, sau đó lần lượt cả 3 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm cũng bỏ cọc sau nhiều lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đấu giá đất. Như vậy có 4 doanh nghiệp đã đơn phương bỏ cọc các lô đất vàng tại Thủ Thiêm. Các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM quản lý. Vụ bỏ cọc này ngoài hệ lụy gây "nhiễu" giá thị trường còn đánh giá năng lực tài chính thực sự của các chủ đầu tư bất động sản, cũng là chỉ báo sức khỏe của các doanh nghiệp. Thực tế, từ nửa cuối năm nhiều doanh nghiệp bất động sản lệ thuộc dòng vốn vay ngân hàng không thể xoay xở được dòng tiền khi siết tín dụng, tăng lãi suất và tắc thanh khoản.
Đặc biệt các vụ việc liên quan Vạn Thịnh Phát và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giống một cú bồi khiến tâm lý thị trường càng xuống thấp. Theo các chuyên gia, những vụ việc này cho thấy chất lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang ở mức báo động khi phát hành nhưng không tài sản đảm bảo, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán. Những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khi doanh nghiệp có vấn đề thì cả ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ nắm giữ trái phiếu đều có thể bị vạ lây, thậm chí phá sản.
5. Siết Room Tín Dụng, Lãi Suất Ngân Hàng Liên Tục Điều Chỉnh
Năm 2022, Chính phủ đã nhiều lần có động thái chấn chỉnh thị trường bất động sản để ngăn chặn tình trạng bong bóng. Thực tế từ tháng 3/2022, một số ngân hàng đã tạm ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản do hết hạn mức tín dụng, nhưng kể từ tháng 7 khi các chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực các ngân hàng mới thực sự khó khăn trong việc huy động vốn, chủ đầu tư cũng gặp khó trong việc triển khai dự án. Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, siết tín dụng khiến nguồn cung căn hộ trong quý 3/2022 giảm 56% theo quý, chỉ có khoảng 4.100 căn hộ được chào bán.
Ngoài siết tín dụng, thị trường bất động sản năm 2022 cũng ghi nhận nhiều biến động về tài chính. Sau nhiều lần điều chỉnh hạ lãi suất trong năm 2021, lãi suất cho vay bất động sản liên tục được điều chỉnh tăng từ tháng 6/2022. Có thời điểm, các ngân hàng liên tục cập nhật mức lãi suất mới theo tuần. Hiện tại, lãi suất cho vay mua nhà tháng 12/2022 tại nhiều ngân hàng có mức trung bình từ 12,5-15%/năm.
Nới room tín dụng kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất đống sản 2023
Như vậy, thị trường bất động sản năm 2022 xuất hiện nhiều biến cố, đặc biệt trong nửa cuối năm rơi và trầm lắng, doanh nghiệp bất động sản khó khăn do siết tín dụng, tăng lãi suất, tắc thanh khoản. Dự báo những khó khăn này sẽ còn tiếp diễn hết năm 2023 nếu các điểm nghẽn về tín dụng, nguồn cung không được tháo gỡ. Tuy nhiên, có thể nhận thấy, trong năm vừa qua, Chính phủ đã kịp thời vào cuộc với nhiều chính sách liên tục được ban hành.
Ngoài các chính sách siết phân lô tách thửa kiềm chế sốt đất, siết tín dụng ngăn chặn bong bóng bất động sản, những tháng cuối năm 2022 thị trường cũng đón nhận nhiều chính sách, chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường:
Sáng 1/11, Chính phủ trình dự án Luật đất đai sửa đổi với 11 nội dung liên quan chính sách mới, quan trọng của dự thảo như chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất; thu hồi đất, bồi thường, tái định cư; chính sách về cơ chế, tài chính, giá đất... Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).
Giữa tháng 11, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Tổ sẽ làm việc trực tiếp với các địa phương để tìm hiểu các nguyên nhân gây ra “điểm nghẽn”, chủ yếu nằm ở thủ phục pháp lý”.
Ngày 14/12, Thủ tướng Chính phủ ký công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, với các chỉ đạo cụ thể tới các bộ ngành liên quan, các địa phương. Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội.
Thị trường bất động sản cuối năm cũng đón thêm một số tín hiệu tích cực khác như giãn thời gian đáo hạn trái phiếu cũng như cho phép chuyển đổi trái phiếu sang tài sản; phía Hiệp hội ngân hàng cho biết, có 19 ngân hàng đã cam kết giảm lãi suất cho vay. Theo đó, các ngân hàng đồng thuận áp dụng mức lãi suất huy động tối đa là 9,5%/năm, ở tất cả các kỳ hạn...
Những quyết sách hỗ trợ thị trường cũng như một số tín hiệu tích cực trên mang lại kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ sớm vượt qua giai đoạn khó khăn và phát triển ổn định, bền vững hơn trong những năm tới.