Suốt Quý I.2023, tình hình kinh tế – chính trị thế giới vẫn tiếp tục đà bất ổn kéo dài từ Q4.2022. Trên chính trường, mối quan hệ giữa các cường quốc vẫn chưa ổn định, khi châu Âu vẫn duy trì các lệnh cấm vận mới với Nga, trong lúc diễn biến chiến tranh Nga – Ukraine vẫn chưa ngã ngũ. Địa chính trị ngày càng biến động, căng thẳng Mỹ – Trung Quốc và động thái của nhiều cường quốc tầm trung thúc đẩy sự chuyển dịch từ thế giới đơn cực sang thế giới đa cực.
Về kinh tế, Cục Dự trữ liên bang (FED) tiếp tục tăng lãi suất 2 lần, lần gần nhất thêm 0,25 điểm phần trăm lên biên độ 4,75 – 5,00%, mức cao nhất trong 10 năm qua. Đồng thời, 4 ngân hàng lớn của thế giới sụp đổ và 1 ngân hàng bên bờ vực phá sản chỉ trong vòng hơn 11 ngày gây tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư (NĐT).
Nửa cuối 2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đứng trước áp lực tăng lãi suất điều hành khi FED liên tục tăng lãi suất. Lạm phát tăng, chi phí đầu vào tăng kéo theo hệ luỵ không tránh khỏi như đơn hàng xuất khẩu giảm, đào thải nhân sự ở những ngành hàng liên quan. Tuy nhiên, Chính phủ đã tích cực xây dựng các giải pháp giúp bình ổn kinh tế ngay từ những tháng đầu năm 2023 như: Thúc đẩy đầu tư công; Ban hành các gói hỗ trợ, phục hồi và phát triển kinh tế; Nới lỏng dần chính sách tiền tệ; Khuyến khích ngân hàng hạ lãi suất cho vay; Xem xét hành lang pháp lý gỡ khó cho doanh nghiệp…
GDP Quý 1 năm 2023 tăng trưởng thấp do bị ảnh hưởng do kinh tế trong và ngoài nước đều tồn tại nhiều bất ổn. Công nghiệp – xây dựng có chỉ số giảm 0,4% so với cùng kỳ. Tăng trưởng GDP phụ thuộc vào tăng trưởng của thị trường nội địa. Đáng chú ý, GDP TP.HCM Quý 1.2023 chỉ tăng trưởng 0,7% theo năm. CPI tăng trên 4%, trong mục tiêu 4% – 4,5% năm 2023. Giá nguyên vật liệu đầu vào ~7,2%. Giá các mặt hàng thực phẩm ~4,5%. Học phí giáo dục ~11%.
Tổng vốn FDI Quý 1/2023 chỉ đạt 61% so với cùng kỳ, trong đó, bất động sản duy trì trong Top 2 ngành thu hút FDI, với ~15% tổng vốn đầu tư. Do xu hướng hạn chế chi tiêu trên thế giới, đơn đặt hàng mới cho sản xuất và xuất khẩu đều sụt giảm. Việt Nam có tỷ lệ xuất nhập khẩu trên GDP thuộc nhóm cao nhất thế giới, khi những khách hàng lớn của Việt Nam là Hoa Kỳ, Trung Quốc, Nhật Bản, châu Âu rơi vào tình trạng kinh tế khó khăn, tổng cầu suy giảm, thì lượng đơn hàng xuất khẩu cũng bị cắt giảm tương ứng, ảnh hưởng đến khối doanh nghiệp FDI, các doanh nghiệp trong nước cũng như các hoạt động thương mại, xuất nhập khẩu.
Nền kinh tế Việt Nam đang gặp nhiều nút thắt. Chính sách thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất khiến doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khó tiếp cận nguồn vốn. Việc chưa tự chủ nguyên vật liệu, phụ thuộc vào nhập khẩu nên doanh nghiệp dễ chịu ảnh hưởng mạnh khi giá đầu vào tăng cao. Khung pháp lý chưa theo kịp thực tế, gây nên những bất cập không thể giải quyết tức thời. Năng suất lao động thấp, tụt hậu, giảm điểm hấp dẫn, thiếu nhân lực chất lượng khiến nước ta khó thu hút các dự án FDI chất lượng cao. Cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật,.. chưa đồng bộ, ứng dụng công nghệ còn hạn chế là rào cản đối với thương mại, khả năng cạnh tranh thấp.
Trong Quý 1.2023, Chính phủ đã ban hành những sửa đổi tại nghị định 08 (cho phép DN phát hành trái phiếu đàm phán với trái chủ bằng tài sản khác ngoài tiền mặt). Giới chuyên gia đánh giá đây là những giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ các vướng mắc về trái phiếu, pháp lý và điểm nghẽn vốn. Bằng chứng là thị trường TPDN đã sôi động trở lại với lô trái phiếu hơn 1 tỷ USD trái phiếu được huy động thành công sau Nghị định 08. Nghị quyết 33 (DN gặp khó khăn về thanh khoản được giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu nhóm nợ; nhà ở xã hội vay lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2%; gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ phát triển nhà ở xã hội). Nghị quyết này có nhiều chính sách được kỳ vọng, tuy nhiên chưa đi vào thực tiễn, giải quyết nhanh chóng vướng mắc của thị trường.
Hệ thống ngân hàng cũng đang nỗ lực “khơi thông” thị trường, thông qua động thái giảm lãi suất, nới lỏng tín dụng tại các ngân hàng trong Q1/2023. Thanh khoản của hệ thống ngân hàng được cải thiện dẫn đến lãi suất huy động hạ nhiệt từ giữa tháng 2/2023, tuy nhiên vẫn ở mức cao. Dự báo khả năng lãi suất huy động giảm sắp tới sẽ không lớn, do gây ra áp lực tỷ giá trước xu hướng tăng lãi suất đồng USD. Lãi suất cho vay có tín hiệu giảm cục bộ tại một số ngân hàng. Trong khi đó, lãi suất VND liên ngân hàng dù có tín hiệu giảm, nhưng vẫn ở mức cao.
Doanh nghiệp BĐS là bên liên quan chịu ảnh hưởng lớn nhất cũng như áp dụng nhiều giải pháp để linh hoạt thích ứng trong bối cảnh hiện nay. Giải pháp được nhiều DN BĐS thực hiện gồm cơ cấu lại danh mục đầu tư như tái cấu trúc danh mục đầu tư, thanh lý tài sản, thoái vốn tại một số dự án; Tái cấu trúc dòng tiền và các khoản nợ vay, gia hạn trái phiếu, chậm trả lãi trái phiếu, thanh toán công nợ bằng sản phẩm BĐS cho đối tác, dừng hỗ trợ lãi suất vay mua BĐS cho khách hàng. Cá biệt, có DN mở bán dự án chưa đủ pháp lý để huy động vốn. Về kinh doanh, các DN tăng chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng để kích cầu, giãn tiến độ thanh toán, thời gian trả chậm từ 3-5 năm, chiết khấu thanh toán nhanh từ 15% – 49%, ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất cho khách BĐS lên đến 48 tháng. Đồng thời, các DN tái cấu trúc ngành nghề kinh doanh, định hướng sản phẩm, lộ trình xử lý pháp lý dự án và công tác bán hàng, mở rộng hợp tác, thu hút nguồn vốn từ tổ chức nước ngoài, thay đổi, cắt giảm định biên nhân sự; thay đổi lãnh đạo cấp cao,…
Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10-12% thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40-50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12-14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% – 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% – 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% – 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% – 20%.
Cụ thể, về nguồn cung thị trường Hà Nội, kịch bản dự báo nguồn cung mới năm 2023 đều giảm mạnh so với năm 2022: Kịch bản lý tưởng giảm khoảng 30%; Kịch bản kỳ vọng giảm trên 50%; Kịch bản thách thức giảm khoảng 60%. Nguồn cung mới Quý 2 dự kiến đạt khoảng 2.000 sản phẩm. Các dự án dự kiến triển khai trong thời gian sắp tới đều có quy mô lớn từ các Chủ đầu tư uy tín.